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Cuotas condominales y el IVA

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Tiempo de Lectura: 3 minutosCristina Sansonetti para El Observador

Con la entrada en vigor de la Ley del Impuesto sobre el Valor Agregado, en adelante LIVA, se amplió la base imponible del IVA. La ampliación se refleja principalmente al establecerse como supuestos de hecho generador, la prestación de servicios, incluidos pagos por concepto de intangibles.

La Ley del IVA aprobada, a mi criterio, presenta demasiados supuestos especiales lo que hace compleja su aplicación tanto para los contribuyentes como para los funcionarios de Hacienda que deben velar por su aplicación.

En lo que corresponde a las cuotas condominales, si bien la Ley es omisa, en el artículo 12, inciso 5) sub inciso b. del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre el Valor Agregado se estableció de manera expresa, que las cuotas condominales, al ser una distribución de costos comunes para la manutención de un bien común, no se configura el hecho generador y por tanto, la operación no se encuentra sujeta al IVA.

Las cuotas condominales son cobradas por la Administracion de Condominio. El Administrador del Condominio, tiene la obligación de emitir una factura al titular del inmueble, siendo que la cuota condominal no se deberá adicionar el  IVA, al tratarse de un supuesto de no sujeción.

Sin embargo, existen supuestos donde el bien inmueble se encuentra arrendado y por tanto al arrendador asume la cuota condominal. En dicho supuesto, a criterio de la Dirección General de Tributación la factura deberá emitirla el Administrador del Condominio a nombre del inquilino. A manera de referencia en una consulta 119, recientemente la Dirección dispuso mediante el Oficio No. 921-2021 lo siguiente: 

´Con la normativa referida, y en relación con la consulta concreta, su representada, como arrendante de un bien inmueble ubicado en un condominio debe emitir la factura electrónica por el monto del alquiler, agregando a dicha factura el rubro correspondiente al IVA. Y como se indicó líneas arriba, corresponde al Administrador del Condominio la emisión de la factura por la cuota condominal, a nombre del propietario, salvo en casos de alquiler, cuando el inquilino asuma el pago de la cuota, en cuyo caso, la factura que emite el Administrador, será a nombre del inquilino; y deberá emitirla, en cualquier caso, sin incluir el IVA´. 

A pesar de que en el caso anterior, la Dirección pareciera limitar la posibilidad de que el dueño del inmueble asuma en un primer momento el pago de la cuota condominal y posteriormente, recobre dicho costo en cumplimiento del acuerdo contractual acordado con el inquilino, trasladando de manera íntegra, mediante la figura de reembolso de gastos el cobro de la cuota, tal criterio pudiera ser debatido.

Lo anterior en el entendido que el dueño del inmueble facture, a través de la figura de reembolso de gastos,  el costo exacto de la cuota y que el contrato suscrito entre las partes así lo establezca. E

ste aspecto puede ser relevante dado que según lo dispone el articulo 8 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Agregado, aquellos arrendamientos habitacionales cuyo valor no supere 1.5 salario base, se encuentran exentos del cobro del IVA, por lo que en casos donde dueño del inmueble negocie con el inquilino que este asumirá el costo de la cuota condominal, pudiera implicar que el monto del alquiler cumpla los parámetros cuantitativos y por tanto que el alquiler se encuentre exento.

En el escenario que la propiedad no se encuentre afecta al régimen condominal, no sería de aplicación el supuesto de no sujeción, sino que primarían las reglas tradicionales.

En cualquier caso, es recomendable contar con la documentación soporte pertinente que permita superar con éxito cualquier fiscalización o requerimiento de información de parte de las Autoridades Tributarias.


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