Tomás Gómez
“Una vez cumplido con el requisito de presentación de la valoración anual del Inmueble Parque
Empresarial del Pacífico (PEP), que forma parte de la cartera inmobiliaria del fondo, se procedió a ajustar y registrar el nuevo valor de dicho inmueble, por lo que el valor en libros de la participación pasó
$1.087,18 a $944,88 equivalente a una disminución de ciento cuarenta y dos dólares con treinta
centavos (-$142,30) por participación”.
Con ese mensaje se notificó, la noche de este viernes, una baja en el valor en libros de las participaciones en el Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado de la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del Banco de Costa Rica (BCR SAFI).
Los detalles se dieron a conocer mediante una publicación de hecho relevante ante la Superintendencia de Valores (Sugeval). En ella se detalla que el avalúo anual de 2024 es por $28 millones, cifra inferior a los $70 millones del registro de 2023.
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El texto alega que la actualización de valor razonable del inmueble genera un registro contable de una pérdida no realizada en valor del inmueble.
Los detalles principales
Según se enlista, las principales variaciones que impactaron en el valor asignado al PEP fueron:
- Hubo un reajuste del área de predios que se redujo de 399.000 m² a 106.197,56 m². Según el
estado actual, los mismos tienen un valor más alto en comparación a los terrenos en la zona,
debido a las intervenciones con las que cuentan; sin embargo, actualmente no se puede
clasificar como predios sino como terrazas. - La segregación de las áreas detalladas reasigna un valor a los terrenos que no han sido
intervenidos, obteniendo estos un valor menor diferenciado, que se aplica a 296.964,98 m². - En cuanto a los valores de las construcciones, los mismos presentan una variación en el valor
por m² constructivo, debido al aumento de depreciación y el estado de conservación de los
inmuebles. - Actualmente, hay un cuarto frío operativo en el proyecto, lo que implica que la puesta en
marcha de los demás requiere inversiones por parte del Fondo Inmobiliario. Estas inversiones no
pueden ser consideradas en la valoración basada en ingresos. Por lo tanto, a pesar de que
Logan (empresa evaluadora) identificó rentas de $23 por metro cuadrado para cuartos fríos y
hasta $39 para cuartos congelados, en la proyección de ingresos se estima un valor de $5 por
metro cuadrado, reflejando la situación actual de las bodegas. - A nivel financiero, no se incluyen inversiones adicionales ni los eventuales ingresos que se generarían a partir de estas.
El Parque de las polémicas
El PEP se ubica en Esparza y se promovía con la promesa de aprovechar el potencial del Puerto de Caldera.
El Observador dio a conocer desde mediados del año anterior los cuestionamientos que rodeaban el lugar y su proceso de compra por parte de BCR SAFI.
Empezando por el precio, un grupo de inversionistas de los más de mil que forman parte de este fondo administrado por el BCR denuncian que la SAFI pagó más de tres veces el verdadero valor del PEP. Ante la molestia, desde noviembre del 2022 la Sugeval ha pedido explicaciones y ha pedido que la sociedad explique lo que está ocurriendo.
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Un reciente avalúo realizado por la firma Constructora Costarricense S.R. (Cocosa) determinó que el costo total de dicho inmueble ronda los $27,4 millones. Sin embargo, BCR SAFI desembolsó cerca de $70,8 millones. Es decir, habría pagado un sobreprecio de más de $43 millones, lo que coincide con la hipótesis de los inversionistas.
A ello se sumaban detalles como que al momento de la compra no se tenían los permisos municipales de construcción. En el proceso de “poner a derecho” el proyecto se detectó también que la sociedad que estaba tramitando el permiso solo lo hacía por una bodega, cuando una inspección les evidenció que había más de 10.
