Josué Alvarado
El pasado 8 de agosto de 2023, el área alquilada en el Parque Empresarial del Pacífico (PEP) disminuyó de un 98% a un 50%.
Este inmueble, cuya compra ha sido cuestionada ampliamente por un grupo de inversionistas, es parte del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado (FIIND), el cual es administrado por la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del Banco de Costa Rica (BCR SAFI).
La salida de uno de los inquilinos, que motivó la reducción del área alquilada, se informó al sector bursátil el pasado lunes 16 de octubre, por medio de un comunicado de hecho relevante.
Con la reducción del área ocupada en este inmueble, ubicado en Puntarenas, el FIIND redujo su ocupación del 89,38% al 59,92%.
BCR SAFI informó que el inquilino que salió devolvió 196.894 metros cuadrados de propiedad, correspondientes a un área de predio, la cual estaba alquilada por $0,03 cada metro cuadrado. Esto se traducirá en una afectación mensual para el fondo de $5.953,05.
El BCR informó que el motivo de la salida tiene que ver con que la empresa arrendataria cambió parcialmente su estrategia comercial. Además, ante la consulta de este medio la entidad bancaria catalogó como “normal y parte del riesgo inherente de los fondos inmobiliarios” esta baja en la ocupación.
Fiscalía y Sugeval investigan este caso
Parque Empresarial del Pacífico. (Archivo/El Observador)
Tanto el Ministerio Público como la Superintendencia de Valores (Sugeval) investigan la compra de este parque empresarial, que hizo BCR SAFI en el 2020 con el dinero de los inversionistas.
Un avalúo realizado por la firma Constructora Costarricense S.R. (Cocosa) determinó que el costo total de dicho inmueble ronda los $27,4 millones. Sin embargo, BCR SAFI desembolsó cerca de $70,8 millones.
Los inversionistas temen que se haya pagado un sobreprecio de $43 millones a favor una sociedad que ya desapareció y que era propiedad del exdiputado socialcristiano Humberto Vargas Corrales.
Hecho relevante publicado por BCR SAFI.
Además, el pasado 26 de setiembre dos inversionistas denunciaron un supuesto segundo caso en el que los mismos gerentes del BCR aprobaron una compra a una sociedad ligada al mismo exdiputado Vargas Corrales a un supuesto sobreprecio de $19.750.000. En estas ocasión se trata de dos lotes ubicados en La Uruca, San José.
OBSERVE MÁS: BCR SAFI compró polémico parque empresarial en Puntarenas pese a obras clausuradas y sin permisos municipales
“Una enorme piedra amarrada al pescuezo”
El pasado 13 de octubre el inversionista Rodrigo Carazo solicitó al superintendente de Valores, Tomás Soley, intervenir para que BCR SAFI emitiera un hecho relevante sobre esta baja en la ocupación.
El Observador consultó al BCR si el hecho relevante de este lunes se publicó atendiendo una orden de la superintendencia. Sin embargo señalaron que no respondió a ningún requerimiento de este tipo.
Carazo dice que esta reducción tan drástica en la ocupación es reflejo del mal estado del fondo y de una administración “tremendamente deficiente y mentirosa”.
“Es un cáncer, es una enorme piedra que lleva el fondo amarrada al pescuezo, que no tiene forma de quitarse de encima y es lo que está hundiéndolo progresivamente. No solo al PEP si no a todo el fondo, porque toda esa plata que falta la sacan de otros alquileres y fondos”, señaló Carazo durante una llamada telefónica.
“No solamente es una administración tremendamente deficiente, si no que tremendamente mentirosa. Y le miente a Superintendencia General de Valores (Sugeval) con una facilidad enorme”, añadió.
Fotografía tomada del catálogo de propiedades del fondo.
Predios son “inventados”, agrega
Carazo alega que BCR SAFI se ha “inventado” desde el 2020 (año en el que le compró esta propiedad al exdiputado Humberto Vargas Corrales) la existencia de predios alquilables que miden de 40 hectáreas, cuando realmente solo unas dos se pueden utilizar.
Dice que las demás son quebradas, guindos y zonas forestales.
Sin embargo, señala que BCR SAFI hizo negocios con una empresa llamada ADN Empresarial Administración S.A. que le alquila varios locales. También alquilaba 20 hectáreas de predios a $0,03 cada metro cuadrado, tal y como lo reconoce el BCR en el Hecho Relevante.
Agregó que esta empresa que dejó de alquilar es la misma que administraba el parque en general.
“Se debe mencionar que el mismo inquilino continúa arrendando gran parte del área del sector de predios, con la intención de continuar con su estrategia de generación de negocios”, explicó el BCR a El Observador.
Para Carazo las acciones del banco son insuficientes desde que se denunciaron las supuestas anomalías que rodean la compra de este parque, que ya se investiga en la Fiscalía por el supuesto delito de sobreprecio irregular.
Según el inversionista en el banco son “encubridores en todos los niveles, desde la Junta Directiva, el gerente general, etcétera”.
Exdiputado del Partido Unidad Social Cristiana (PUSC), Humberto Vargas Corrales (Captura de TV Legislativa).
Precio de venta
El BCR, por medio de su departamento legal, ha defendido la compra que hizo la SAFI de este inmueble en el 2020. Ello a pesar de que ya fueron cesadas cuatro personas relacionadas a la transacción.
El banco también defiende los avalúos que se hicieron, pues según la entidad coinciden con el monto que finalmente se pagó.
OBSERVE MÁS: Expectativa de que tren llegaría al Pacífico influyó en polémica compra de parque empresarial en Esparza por BCR SAFI
Pero los inversionistas cuestionan estos avalúos, pues el BCR compró las obras cuando estas estaban inconclusas. En esa fecha no se habían tramitado los permisos municipales correspondientes.
El propio gerente jurídico del BCR, Manfred Sáenz, dijo a este medio que al tomar la decisión -y como forma de defender la compra- “se valoró inclusive que el tren de carga estuviera operando para valorar toda la plusvalía de este activo”.
“Si estuviera operando pues sería increíble, lamentablemente usted sabe toda la historia que tuvieron con el tren de carga”, añadió en una conversación en junio de este año.
