Josué Alvarado
El Comité de Inversiones de la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del Banco de Costa Costa Rica (BCR SAFI) habría comprado una segunda propiedad con sobreprecio, en una operación casi idéntica a la que se habría usado para adquirir el Parque Empresarial del Pacífico (PEP), en Puntarenas.
Es por ellos que dos inversionistas denunciaron un presunto “modus operandi” ante la Superintendencia General de Valores (Sugeval) este martes 26 de setiembre. El Observador tiene copia de dicha queja.
Según el documento, el 19 de setiembre del 2018 BCR SAFI concretó la compra de dos propiedades colindantes ubicadas en La Uruca, San José. El edificio de uso industrial se denomina Bodegas Comerciales La Uruca.
Una sociedad sin nombre identificada con la cédula jurídica 3-101-764-345 compró los dos terrenos en cuestión por $6.500.000 a Industria Cerámica Costarricense S.A. el 9 de agosto del 2018.
Y 41 días después la sociedad revendió las mismas propiedades a BCR SAFI, el 19 de setiembre del 2018. Pero para ese momento el monto pagado fue de $26.250.000, según consta en la escritura de la cual este medio tiene copia.
La venta con el presunto sobreprecio la hicieron los dos representantes que años después volverían a hacer negocios con BCR SAFI para vender otra propiedad: el polémico Parque Empresarial del Pacífico (PEP).
Se trata de Manrique Gutiérrez Loría y Héctor Geovanni Barrantes Marín, quienes representaban a la sociedad del exdiputado socialcristiano Humberto Vargas Corrales que vendió el PEP al mismo fondo de inversión.
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Caso de La Uruca “fue un ensayo”, dice la denuncia
Como la venta de los terrenos en La Uruca ocurrió primero que la compra del PEP los inversionistas dicen que este fue el ensayo para la venta que se haría posteriormente en Puntarenas. Además, en la denuncia que presentaron a Sugeval no descartan que haya un tercer caso bajo el mismo aparente “modus operandi”.
El documento denuncia: “un idéntico modus operandi, mismos actores, mismos testaferros, mismos peritos valuadores, sociedades fantasmas, misma modalidad de operación y misma opacidad”.
También coincidirían los casos en que se habrían registrado “inquilinos fantasmas” para justificar los costos en los avalúos, según la denuncia que llegó a Sugeval.
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El Observador se contactó con el exdiputado socialcristiano para conocer su relación con esta venta. Sin embargo, no respondió ni las llamadas ni los mensajes.
Tampoco respondió pese a los múltiples intentos el gerente general del BCR, Douglas Soto, quien además presidía el Comité de Inversiones cuando se aprobaron ambas compras.
"Compra apresurada, complaciente y maliciosa"
La sociedad se inscribe en el registro el 3 de agosto del 2018 con un capital social de ¢100.000. Y nueve días después, el 9 de agosto, compra las propiedades a Industria Cerámica Costarricense, S.A, con Manrique Gutiérrez Loría como apoderado especial.
La cronología también cuestiona la velocidad con la que se ejecutaron y presentaron los avalúos a los funcionarios del Banco de Costa Rica que recomendaron la compra o que tomaron la decisión final.
El 17 de agosto del 2018 se presentaron ante las autoridades bancarias el avalúo pericial de las propiedades que señalaba un valor de $26.374.324.
Un día después, el 18 de agosto, también se emitió el avalúo financiero por parte de Mario Carvajal Robles, que lo valoró en $30.653.784, según la cronología hecha por los denunciantes.
Y para el tercer día, el 19 de setiembre, el BCR SAFI compró las propiedades con una diferencia de $19.750.000 de lo que lo había adquirido la sociedad días atrás.
De esta forma, desde el registro de la sociedad hasta que se concretó la compra denunciada en Sugeval transcurrieron 47 días.
Cuestionan avalúos
Uno de los elementos denunciados es que el avalúo del 17 de setiembre (a cargo de Grupo Ingenio AIC S.A ) señaló que únicamente el terreno tenía un valor de $16.197.747. Sin embargo, días antes terreno y propiedades habían sido adquiridos por la sociedad en únicamente $6,6 millones.
Los denunciantes explican a la Sugeval que hay serios cuestionamientos de la metodología y le piden revisar.
"El documento que dice llamarse Informe de valoración parece ser solamente un remedo de tal cosa (...) Fue presentado menos de 48 horas antes de que se firmara la escritura de compra y se pagara el precio total. Simplemente se envió a Sugeval días después para cumplir con el requisito sin que en Sugeval se hiciera ningún examen de su contenido", dice la denuncia.
También cuestionan los resultados del avalúo financiero, que considera qué tan rentable será el alquiler de las bodegas y de la infraestructura disponible en el terreno.
Los denunciantes indican que "de acuerdo con declaraciones del perito valuador los resultados se derivaron de estimaciones provistas por BCR SAFI sin auditar".
Este informe, por ejemplo, atribuye un porcentaje de ocupación de 100% para calcular el valor de la propiedad. Pero los inversionistas confirmaron que la bodega 8 ni siquiera fue terminada de construir.
La denuncia señala que según una declaración del valuador "la presente valoración financiera inicial se fundamenta en supuestos basados en información proporcionada en su mayoría por la sociedad de fondos que administrará el inmueble por cuenta de los inversionistas propietarios del fondo".
Compra del PEP en el 2020
Un grupo de inversionistas de los más de mil que forman parte de este fondo administrado por el BCR denuncian que la SAFI pagó más de tres veces el verdadero valor del PEP.
Esta es una propiedad ubicada en las cercanías de Puerto Caldera, que se adquirió en el 2020 a una sociedad cuyos apoderados también eran Manrique Gutiérrez Loría y Héctor Geovanni Barrantes Marín.
En este caso la venta con el presunto sobreprecio (así lo investiga la fiscalía) se hizo desde la sociedad 3-101-764316 S.A., del exdiputado Humberto Vargas Corrales.
Un reciente avalúo realizado por la firma Constructora Costarricense S.R. (Cocosa) determinó que el costo total de dicho inmueble ronda los $27,4 millones.
Sin embargo, BCR SAFI desembolsó cerca de $70,8 millones. Es decir, habría pagado un sobreprecio de más de $43 millones, lo que coincide con la hipótesis de los inversionistas.
