Tomás Gómez
“Se valoró inclusive que el tren de carga estuviera operando para valorar toda la plusvalía de este activo. Si estuviera operando pues sería increíble, lamentablemente usted sabe toda la historia que tuvieron con el tren de carga”.
Esa es parte la defensa del gerente jurídico del Banco de Costa Rica (BCR), Manfred Sáenz, sobre la polémica compra del Parque Empresarial del Pacífico (PEP) que hizo la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del Banco (BCR SAFI).
Contra ese proyecto se han venido acumulando cuestionamientos por temas como la caída en los rendimientos.
Además, un peritaje trascendido en los últimos días cuestionó el valor de mercado, que se ubicaría muy por debajo de los $70 millones que pagó la institución originalmente.
No obstante, en entrevista con El Observador, el vocero defendió las valoraciones que justificaron la compra del proyecto; y mientras por un lado cuestiona esa última valoración, por otro no cierra las puertas a vender el complejo.
Se pagaron $71 millones, pero avalúo lo ubica en $27 millones
Según el acta de venta del PEP, generada en febrero del 2020, el precio transado fue de $71 millones.
Sáenz alegó que fue una decisión respaldada en valoraciones técnicas. Eso sí, frente a esas proyecciones iniciales se ha ventilado un nuevo avalúo hecho por la firma Constructora Costarricense S.R. (Cocosa), el cual determinó que el valor de dicho inmueble ronda los $27,4 millones.
Como parte de su análisis, la nueva empresa no solo valoró el terreno sino el costo de los edificios y las distintas bodegas que componen el complejo; así como las obras externas, la estación de pesaje, los servicios sanitarios, el sector de pozo y otras que componen esta propiedad.
El resultado llamó la atención de inversionistas y autoridades. Inclusive la Superintendencia General de Valores (Sugeval) pidió que el documento se pasara a los inversionistas y a la SAFI como administradora del fondo.
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Frente a ello, el representante del BCR expone cuestionamientos por la forma y fondo del peritaje.
“Hay divergencias en las valoraciones de un activo pero lo que yo le puedo asegurar, cuando el activo se adquirió se adquirió con base en avalúos realizados conforme la normativa de Sugeval lo preveía, hay avalúos que se han hecho, además del primero de la compra se hizo tres seguidos”, apuntó.
“Ahora un quinto avalúo dice que eso vale mucho menos en opinión de la persona que lo dijo, pero eso es un avalúo que no es comparable porque no consideró las disposiciones de la Sugeval”, sumó.
La zona comprada se ubica en un área donde se han anunciado inversiones turísticas por años y luego se mencionó el ámbito empresarial por la cercanía al Puerto de Caldera (Expediente del Peritaje)
Caída en rendimientos
Junto a los cuestionamientos a la compra del Parque Empresarial están también los reclamos por la baja que se ha dado de sus rendimientos económicos.
Al respecto, Sáenz justifica la coyuntura que se ha venido dando en los últimos años.
“Los rendimientos han caído en el mercado, han caído con la pandemia”, amparó.
“Cuando los inversionistas estuvieron acostumbrados a rendimientos en un momento de 9 y 10% y ahora está caído porque la industria se ha modificado el concepto inmobiliario, se ha modificado, la pandemia pues cambió reglas del juego. Evidentemente a nadie le gusta dejar de ganar, mucho menos perder”, continuó.
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Sobre qué pasará de acá en adelante, el vocero expone primero la posibilidad de repoblar el PEP. Aduce que la cercanía a Caldera generaría condiciones ventajosas a empresas de áreas como logística con las que ya habrían conversaciones.
Eso sí, la opción de vender tampoco sale de la mesa.
“Si alguien ofrece comprarlo por supuesto, este es un negocio que está en este activo y los activos del fondo porque los fondos inmobiliarios se dedican a eso, a estar comprando y vendiendo”, respondió.
Dudas, informes y renuncias
Aunque data del 2020 y ya se seguía desde el ámbito judicial y desde Sugeval, el caso del PEP cobró relevancia durante los últimos meses.
A lo largo del año, un grupo de inversionistas han denunciado que el pago que se hizo con su dinero por esta propiedad fue “exagerado”.
La situación provocó incluso que a fines de marzo la BCR SAFI tuviera que celebrar una asamblea para dar explicaciones.
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En ese momento el vocero de los inversionistas, Mario Carazo Zeledón, expresó a El Observador: “Nosotros lo vemos como una situación fallida por el hecho de que han habido una serie de inconvenientes financieros que hacen que se haya comprado un activo en una suma exageradamente alta”.
Mientras que el gerente general del BCR, Douglas Soto, defendió la transacción y dijo que, en términos generales, los rendimientos iban en ascenso de forma paulatina.
A esos movimientos se suma que a inicios de semana trascendió la renuncia al BCR del Gerente de Negocios de Banca Corporativa, Juan Carlos Bolaños Azofeifa y el subgerente de Banca Corporativa, Álvaro Camacho de la O.
Tanto Camacho como Bolaños formaban parte del Comité de Inversiones de la SAFI BCR, por lo que están involucrados con la decisión de comprar dicho inmueble.
La institución apuntó que sus salidas se deben a asuntos personales y retos laborales. Eso sí, coincidió también con la publicación del nuevo estudio y a la vez trascendió que en el 2020 ambos figuraron conjuntamente en una sociedad anónima en Panamá.
Esta misma semana el tema del BCR se tocó en Consejo de Gobierno. Al respecto, la Presidencia solicitó al BCR una serie de informaciones sobre la inversión.
